ТСЖ, управляющая компания или еще как?
Каким способом можно управлять многоквартирным домом?
Страница: 1
Сообщений 1 страница 23 из 23
Поделиться22008-11-24 20:50:32
Выбор способа управления многоквартирным домом определяется Жилищным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 года №188-ФЗ (ЖК РФ). Только имейте ввиду, что с 2004 года в него были внесены изменения и дополнения. Иногда существенные.
Поделиться32008-11-24 20:51:56
И что там пишут?
Поделиться42008-11-24 20:59:07
Выбор управления многоквартирным домом описан в разделе VIII в статье 161.
Вот этот раздел и статья 161 с изменениями и дополнениями:
---------------------------------------------------------------------------------------
Раздел VIII. Управление многоквартирными домами
Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ в статью 161 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона
Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом
1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Федеральным законом от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ в часть 4 статьи 161 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2009 г.
4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.
7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.
8. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.
9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Поделиться52008-11-24 21:33:42
Да, устанешь читать? А нельзя, по-короче? Только суть.
Поделиться62008-11-24 21:49:48
Можно и короче.
Собственники помещений на общем собрании могут выбрать три способа управления своим домом:
1. Непосредственное
2. С помощью ТСЖ - товарищества собственников жилья.
3. С помощью управляющей компании.
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Способ управления в дальнейшем может быть изменен на общем собрании собственников помещений.
И еще, если собственники помещений не выбрали как они будут управлять своим домом, то орган местного самоуправления проведет конкурс и выберет управляющую компанию для управления домом. И тогда собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с этой управляющей организацией.
Поделиться72008-11-24 22:01:20
Какой орган самоуправления будет назначать управляющую компанию и как она будет управлять?
Поделиться82008-11-24 22:21:44
В Нижнем Новгороде управляющую компанию выберут городские власти. В других городах - городские власти этих городов.
А как будет проходить управление определено в статье 162 Жилищного кодекса. Опять не забудьте про исправления и дополнения.
--------------------------------------------------------------------------------------------------
Статья 162:
Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 251-ФЗ в статью 162 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона
Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Поделиться92008-11-24 22:43:34
Зачем Вы напоминаете мне про исправления и дополнения, которые были внесены в Жилищный кодекс позднее?
Поделиться102008-11-24 22:47:12
Дело в том, что в первоначальном варианте Жилищного кодекса не были предусмотрены некоторые вопросы?
Решения по таким ситуациям были определены в дополнениях и исправлениях позднее.
Без дополнений часто некоторые ситуации нельзя было трактовать однозначно. А некоторые приводили к тупиковым ситуациям.
Я приведу Вам примеры.
Отредактировано Adm (2008-11-24 22:49:59)
Поделиться112008-11-24 23:24:54
Пример такой.
В статье 161 п3. написано, что способ управления домом может быть изменен на общем собрании собственников в любое время.
А в статье 162 в п8. не было подпункта 8.1.
И получалось так, что согласно статье 161 п3. собственники могли хоть каждый день менять способ управления домом. То ТСЖ, то Управляющая компания, то снова ТСЖ.
И получалось так, что городские власти назначаю управляющую компанию, проводят конкурс, собирают собрания, тратят деньги. А собственники, опомнившись, что ТСЖ лучше, прямо на следущий день после назначения городом управляющей компании, проводят общее собрание, создают ТСЖ, и отказываются от управляющей компании.
Поэтому, в Жилищный кодекс был добавлен в статью 162 п. 8.1, где, по сути, написано, что если город назначил управляющую компанию, то собственники помещений в доме могут отказаться от услуг управляющей компании только через год.
Причем, если в конце этого года собственники помещений не примут решения по изменению способа управления своим домом, то согласно п.6 статьи 162, договор с управляющей компанией будет продлен(даже, если был заключен на один год) на тот же срок и на тех же условиях. А согласно п.8.1 собственники помещений смогут расторгнуть договор с управляющей компанией уже по истечении следущего года.
------------------------------------------------------------
Как говорится - лови момент. Вот такие хитросплетения....
Отредактировано Adm (2008-11-24 23:26:04)
Поделиться122008-11-25 00:13:04
А про статью 162 Жилищного кодекса можно также только суть, как Вы написали про статью 161.
Поделиться132008-11-25 00:57:12
Статья 162 Жилищного кодекса описывает кто, с кем и на каких условиях заключает договор управления многоквартирным домом.
Эта статья описывает ту сторону вопроса управления многоквартирным домом, когда выбран способ управления домом - с помощью управляющей компании.
И не важно кто этот способ избрал.
А кто этот способ может избрать?
Его может избрать:
1. Общее собрание собственников помещений в доме - это в случае, когда ТСЖ не создано.
2. Органы управления товарищества собственников помещений - это в случае, когда собственники помещений объединились в ТСЖ
3. Городские власти, если собственники не хотят, не могут, или по любой другой причине не занимаются управлением своего дома.
п1. статьи 162 гласит ,если управляющая компания выбрана решением общего собрания собственников помещений, то с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
п2. статьи 162 гласит, что управляющая компания осуществляет свою деятельность на платной основе и в течение определенного времени.
В п3. описано, что нужно отразить в договоре.
А именно,
1. порядок определения цены договора, т.е. сколько надо платить за услуги управляющей компании.
2. размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги.
и другие, может менее интересные вопросы.
И еще может оказаться интересен п.9, где написано, что управление домом, когда создано ТСЖ осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
Но это уже другая песня....
Отредактировано Adm (2008-11-25 00:58:04)
Поделиться142008-11-25 01:04:00
Я правильно поняла, что управляющая компания будет брать деньги дополнительно за то, что она управляет нашим домом?
Поделиться152008-11-25 01:13:03
Согласно п.2 статьи 162 Жилищного кодекса управляющая компания имеет право за свои услуги брать деньги дополнительно.
Поделиться162008-11-25 01:22:19
А можно при управлении домом, вообще, обойтись и без управляющей компании и без ТСЖ?
Поделиться172008-11-25 01:33:20
Можно управлять домом и без ТСЖ и без управляющей компании.
Статья 161 Жилищного кодекса:
Собственники помещений на общем собрании могут выбрать три способа управления своим домом:
1. Непосредственное
2. С помощью ТСЖ - товарищества собственников жилья.
3. С помощью управляющей компании.
-------------------------------------------------------------------
Так вот - непосредственное управление - это и без ТСЖ и без Управляющей компании.
Отредактировано Adm (2008-11-25 01:40:18)
Поделиться182008-11-25 01:39:40
Если собственники помещений выбрали - непосредственное управление в многоквартирном доме, то
как осуществляется такое управление определено в статье Статья 164 Жилищного кодекса.
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Вот эта статья:
Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Тут все понятно...........
Поделиться192008-11-25 01:49:46
Можно только еще добавить:
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным домом
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Основным преимуществом непосредственного управления многоквартирным домом является отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов. связанных с привлечением к управлению управляющей компании, так как управление в этом случае осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Ведь чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов достаточно сложно. Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших домах, где объем работы по управлению домом минимален.
Поделиться202008-11-25 01:53:58
А какие преимущества и недостатки, если собственники помещений выбрали способ управления своим домом с помощью управляющей компании?
Поделиться212008-11-25 02:55:25
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Преимущества и недостатки, если выбран способ управления домом -- с помощью управляющей компании
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
-----------------------------
ПРЕИМУЩЕСТВА
-----------------------------
Одно неоспаримое преимущество, если домом управляет управляющая компания, - это то, что собственникам помещений
не надо вникать в трудности управления домами :
1. Какие и с кем заключает договора управляющая компания.
2. Сколько стоят те или иные услуги.
3. Искать более дешевых поставщиков услуг и т.д.
Надо только определить те услуги, которые будет предоставлять управляющая компания и сколько за это придется платить.
Причем, все, что надо отразить в договоре с управляющей компанией описано в Жилищном кодексе статья 162 п3.
-----------------------------
НЕДОСТАТКИ
-----------------------------
1. Дополнительные траты - Согласно п.2 статьи 162 Жилищного кодекса управляющая компания имеет право за свои услуги брать деньги дополнительно.
2. В большинстве своем собственники помещений не владеют информацией как формируются цены на те или иные услуги и какая цена является рыночной, а какая завышанной. Поэтому, управляющие компании часто устанавливают завышанные тарифы с учетом возможного их увеличения в будущем.
3. В результате этого собственник помещения переплачивает лишние деньги.
4. При этом, хотя статьей 162 п3. подпункт 4 Жилищного кодекса предусмотрено, что в договор с управляющей компанией должен быть внесен пункт о порядке
осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, реальный механизм принуждения выполнять условия договора
отсутствует.
5. Поэтому, многие простые вещи по обслуживанию дома ( например, замена лампочек в помещениях общего пользования и т.п. ) будут осуществляться силами собственников жилья и за свой счет.
Все это мы уже привыкли видеть у таких известных управляющих компаний, как ДЕЗы. Можно, конечно, судится с управляющей компанией из-за каждой лампочки, но неизвестно,
что дороже.
----------------------------------------------
И к ДОСТОИНСТВАМ можно отнести:
За содержание общих помещений многоквартирного дома в договоре с управляющей компанией часто указывается определенный тариф и он, обычно, не зависит от реальных затрат, необходимых
на содержание этих помещений ( но договор надо посмотреть в каждом отдельном случае ). В этом случае, те пресловутые лампочки, Вы можете включать любой мощности и нет смысла экономить.
----------------------------------------------
Поделиться222008-11-30 20:04:04
Тенденция последнего времени для Нижнего Новгорода – это строительство домов-"отелей", когда житель, позвонив по многоканальному телефону ТСЖ, может воспользоваться услугами прачечной, няни, уборщицы, гувернантки и т.п..
Поделиться232008-12-04 22:20:56
В соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 года № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (статья 16, часть 4) вопросы организации в границах городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения относятся полномочиям администрации г. Н.Новгорода.
Значит наша котельная не является препятствием при создании ТСЖ, и ПИК с ПИК-Комфортом не могут вставлять палки в колеса при ее эксплуатации!
Страница: 1