Цели создания ТСЖ – товарищества собственников жилья.
1. Объединить  всех жителей дома и владельцев коммерческих помещений  для совместных действий в суде,  при обращениях в различные государственные инстанции и т.п.
2. Обеспечить возможность достройки дома за счет обязательных платежей жителей на содержание дома.
3. Не допустить захват земли,  прилегающей к дому, управляющими или эксплуатирующими организациями.
____________________________________________________________________________
Выдержки из Жилищного кодекса, поясняющие первый вопрос.
Статья 135. Товарищество собственников жилья
1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья
7)   принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
ЗАЧЕМ: Для того, что бы попасть в собственный дом, наконец.
8)  представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
ЗАЧЕМ: Для того, что бы, наконец, упорядочить наши действия при обращениях в государственные структуры, суды, прокуратуру и т.п.

Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах.
1. в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
В создании ТСЖ могут участвовать не только те, кто уже оформил право собственности, но и те, кому будет принадлежать это право в будущем
_______________________________________________________________________
Выдержки из Жилищного кодекса, поясняющие второй вопрос.
Статья 137. Права товарищества собственников жилья
1. Товарищество собственников жилья вправе:
1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;
2)  определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
2. в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
ТСЖ имеет право вести строительные работы и планировать и выделять для этого денежные средства.
---------------------------------------------
Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья
2. Средства товарищества собственников жилья состоят из:
1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
Эта статья определяет откуда у ТСЖ возникают денежные средства.
------------------------------------------------
Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья
2. Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества.
Эта статья определяет виды хозяйственной деятельности ТСЖ и использование, полученного дохода, решением общего собрания

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) плату за коммунальные услуги.
4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
5. Члены товарищества собственников жилья ….. вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья …
6. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья …. собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья…, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья.
7. Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья  … и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.
8. Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Статья 156. Размер платы за жилое помещение
1. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
7. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья…, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья…, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья …в соответствии с уставом товарищества собственников жилья….

Статья 157. Размер платы за коммунальные услуги
1. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации), за исключением нормативов потребления коммунальных услуг по электроснабжению и газоснабжению, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные частью 4 статьи 154 настоящего Кодекса, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме…..

Статья 161. Выбор способа управления многоквартирным домом
2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья …. в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме
1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Выдержки из Жилищного кодекса, поясняющие третий вопрос.
Статья 137. Права товарищества собственников жилья
2. в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:
3)  получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
ЗАЧЕМ:
Участились случаи, когда управляющие компании оформляли земельные участки около домов и тогда для жителей нахождение рядом со своим домом становилось платным: стоянка автомобилей, игровые площадки и т.п.
___________________________________________________________________________
ВЫВОДЫ:
1. Возможны три способа управления домом: непосредственное, ТСЖ, с помощью управляющей компании---- Статья 161 п.2 Жилищного кодекса.
2. Если собственники не определят на общем собрании способ управления домом, то Орган местного самоуправления, через конкурс определит управляющую компанию ----- Статья 161 п.4 Жилищного кодекса и в этом случае собственники помещений не смогут отказаться от ее услуг в течении года ---- Статья 162 п.8.1 Жилищного кодекса.
3. Управляющая компания оказывает услуги на платной основе ----- Статья 162 п.2 Жилищного кодекса.
4. В случае непосредственного управления каждый собственник помещения непосредственно заключает договор с поставщиком коммунальных услуг и услуг по содержанию дома- Статья 164 п.1, п.2 Жилищного кодекса и оплачивает самостоятельно по этим договорам ------ Статья 158 п.8 Жилищного кодекса.
5. В случае управления с помощью управляющей компании, но без создания ТСЖ- каждый собственник заключает договор с управляющей компанией ----- Статья 162 п.1 Жилищного кодекса и производит оплату непосредственно управляющей компании---- Статья 155 п.7 Жилищного кодекса.
6. В случае создания ТСЖ управление домом возможно как с помощью управляющей компании----- Статья 162 п.2 Жилищного кодекса и в этом случае собственники помещений производят оплату за содержание дома и коммунальные услуги на счет ТСЖ----- Статья 155 п.5,п.6  Жилищного кодекса, а ТСЖ расплачивается с управляющей компанией по заключенным договорам.
7. В случае создания ТСЖ управление домом возможно без управляющей компании--- Статья 137 п.1 подпункт 1. Жилищного кодекса. ТСЖ может вести самостоятельную хозяйственную деятельность --- Статья 152 Жилищного кодекса и вести строительные работы Статья 137 п.2 подпункт 2 Жилищного кодекса.
8. Денежные средства ТСЖ формируются за счет
обязательных платежей собственников жилья ---------- Статья 151 п.2 подпункт 1 Жилищного кодекса,
хозяйственной деятельности ТСЖ ----- Статья 151 п.2 подпункт 2 Жилищного кодекса и
государственных субсидий на проведение текущего и капитального ремонта ---- Статья 151 п.2 подпункт 3 Жилищного кодекса.
9. Обязательность платежей собственников жилья возникает с момента регистрации собственности---- Статья 153 п.2 подпункт 5 Жилищного кодекса.
10. Структура обязательных площадей включает в себя:  плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги. ----- Статья 154 п.2 подпункт 1,2 Жилищного кодекса.
11. Размер платы за ремонт и содержание общего имущества определяется на основе нормативных актов и решения ТСЖ ---Статья 156 Жилищного кодекса.
12. Размер оплаты за коммунальные услуги определяется в соответствии со ---- Статьей 157 Жилищного кодекса.
==============================================================================================================================
13. И ВОТ ТЕПЕРЬ САМОЕ ГЛАВНОЕ ОТКУДА У ТСЖ ВОЗНИКАЮТ ДЕНЬГИ НА ДОСТРОЙКУ ЗДАНИЯ и в дальнейшем на эксплуатацию здания.
В статье 157 Жилищного кодекса способ определения платы за коммунальные услуги: Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления.
Так как в квартирах жильцов отсутствуют приборы учета, то размер платы за коммунальные услуги рассчитывается из нормативов потребления коммунальных услуг.
А ТСЖ рассчитывается с поставщиками услуг по приборам учета для всего дома.
Размер платы за коммунальные услуги, рассчитанный из нормативов потребления в 1.5 – 2 раза больше, чем размер оплаты, определяемый по показаниям приборов.
В случае создания ТСЖ эта разность остается в распоряжении жителей дома, а в случае управления домом с помощью управляющей компании, становится доходом управляющей компании.

Нормативы потребления коммунальных услуг определены
Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 306 "Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг"

Три существенных источника для формирования доходов ТСЖ, которые могут быть направлены на достройку здания:
1. плата за содержание, ремонт и содержание общего имущества определяется на основе нормативных актов и решения ТСЖ ---Статья 156 Жилищного кодекса.
2. разность между размером платы за коммунальные услуги, рассчитанной из нормативов потребления и размером оплаты, определяемой по показаниям приборов.
3. оплата за услуги управляющей компании, которая может достигать 15% от суммы оплаты за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги.Все эти три источника формирования доходов ТСЖ, которые могут быть направлены на достройку здания являются обязательными для жителей дома согласно Жилищному кодексу и не являются дополнительными обременениями.
В любом случае эти платежи будут осуществляться жителями дома, но если ТСЖ не создавать, то они уйдут в доход управляющей компании и не смогут быть направлены на достройку дома.
===================================================================